आप जानते हैं, पूंजीगत संपत्तियों में म्यूचुअल फंड, रियल एस्टेट आदि उत्पादों में इन्वेस्टमेंट भी शामिल है। कैपिटल गेन उसे कहते हैं, जिसे आप उन पूंजीगत संपत्तियों को बेचने के बाद कमाते हैं। दरअसल, इस फ़ायदे को इनकम के रूप में वर्गीकृत किया गया है। इसलिए जिस साल आपने पूंजीगत संपत्ति का लेनदेन किया है, उस साल आपको उसका टैक्स भरना होगा। आवास बिक्री से होने वाला कैपिटल गेन शॉर्टटर्म या लॉन्गटर्म हो सकता है।

आप हाउसिंग प्रॉपर्टी बेचने से होने वाले कैपिटल गेन पर टैक्स को कैलकुलेट करना चाहते हैं। अगर हां, तो पूरा लेख पढ़िए।

1. शॉर्टटर्म कैपिटल गेन

यह तब लागू होता है जब आप अपना घर खरीदने की तारीख से दो साल के भीतर बेचते हैं, उस घर को बेचने से होने वाला मुनाफा शॉर्टटर्म कैपिटल गेन होता है। जैसा कि पहले बताया गया है, इस फ़ायदे को आपकी इनकम माना जाएगा और इस पर इनकम टैक्स रेट स्लैब - 30%, 20% और 10% के अनुसार टैक्स लगाया जाएगा।

इसकी कैलकुलेशन घर के फाइनल सेलिंग प्राइस से निम्नलिखित खर्चों का योग घटाकर की जाती है:

•  घर में इम्प्रूवमेंट की लागत
•  ट्रांसफर की लागत
•  घर के अधिग्रहण की लागत

फॉर्मूला है - शॉर्टटर्म कैपिटल गेन = टोटल वैल्यू कॉनसीडेरेशन - (सुधार की लागत + ट्रांसफर की लागत + अधिग्रहण की लागत)।

इस फॉर्मूले को समझने के लिए एक उदाहरण पर नजर डालें कि हाउसिंग प्रॉपर्टी बेचने से शॉर्टटर्म कैपिटल गेन का कैलकुलेशन कैसे करें:

मिस्टर अमर ने 27 जून 2013 को ₹50 लाख का घर खरीदा। उन्होंने अगस्त 2015 में उस घर को 65 लाख रूपए में बेच दिया। ब्रोकरेज की लागत ₹70,000 थी, और उन्होंने घर को और बेहतर बनाने के लिए ₹1.3 लाख खर्च किए थे। इस प्रकार, शॉर्टटर्म कैपिटल गेन का कैलकुलेशन इस प्रकार है:

• चरण 1 : घर की नेट वैल्यू की कैलकुलेशन करें

यह हाउसिंग प्रॉपर्टी के वास्तविक सेलिंग प्राइस से कमीशन खर्च, ब्रोकरेज आदि को घटाकर किया जाता है।

• चरण 2 : हाउसिंग प्रॉपर्टी से संबंधित अन्य खर्चों की जांच करें

इनमें संपत्ति के ट्रांसफर, अधिग्रहण लागत और घर इम्प्रूवमेंट लागत के लिए किए गए खर्च शामिल होंगे।

• चरण 3 : बताए गए फॉर्मूले के साथ शॉर्टटर्म कैपिटल गेन का कैलकुलेशन करें

2. लॉन्गटर्म कैपिटल गेन

यह कैपिटल गेन तब लागू होता है, जब आप अपना घर खरीदने की तारीख से दो साल बाद बेचते हैं। उस घर को बेचने से होने वाले मुनाफे को लॉन्गटर्म कैपिटल गेन के अंतर्गत वर्गीकृत किया जाता है। इंडेक्सेशन फैक्टर को ध्यान में रखते हुए फ़ायदे पर 20% की टैक्स दर लगती है। हालांकि, आप शॉर्टटर्म कैपिटल गेन के विपरीत टैक्स छूट का क्लेम कर सकते हैं।

इसका कैलकुलेशन घर के फाइनल सेलिंग प्राइस से निम्नलिखित खर्चों का योग घटाकर की जाती है -

•  अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत
•  इंडेक्स्ड हाउस इम्प्रूवमेंट एक्सपेन्सेज
•  ट्रांसफर की लागत

लॉन्गटर्म कैपिटल गेन = टोटल वैल्यू कॉनसीडेरेशन रिसीव्ड/एकरिंग - (इंडेक्स्ड ऐक्विज़िशन कॉस्ट + इंडेक्स्ड हाउस इम्प्रूवमेंट एक्सपेन्सेज + ट्रांसफर की लागत)

जिस साल आपने घर बेचा उस साल के कॉस्ट इंफ्लेशन इंडेक्स को उस साल के सीआईआई द्वारा जिस साल आपने वह घर खरीदा था, घटा करके आप इस इंडेक्सेशन कारक का कैलकुलेशन कर सकते हैं। अब, इंडेक्स्ड ऐक्विज़िशन कॉस्ट प्राप्त करने के लिए इस इंडेक्सेशन फैक्टर के साथ घर की प्रारंभिक खरीद लागत को गुणा करें।

आइए इस फॉर्मूला का इस्तेमाल करके एक आसान उदाहरण से समझें कि हाउसिंग प्रॉपर्टी पर लॉन्गटर्म कैपिटल गेन की कैलकुलेशन कैसे करें:

मिस्टर वाई ने 20 जनवरी 2010 को ₹45 लाख का एक घर खरीदा। उन्होंने अगस्त 2015 में उस घर को 95 लाख रूपए में बेच दिया। ब्रोकरेज लागत ₹1 लाख थी, और घर की इम्प्रूवमेंट कॉस्ट ₹5 लाख थी। इसलिए, लॉन्गटर्म कैपिटल गेन की कैलकुलेशन इस प्रकार है:

• चरण 1 : इंडेक्सेशन फैक्टर की कैलकुलेशन करें

खरीद वर्ष (2010) का सीआईआई 167 था, और बिक्री वर्ष (2015) में यह 254 था। इसलिए, 254 को 167 से घटाने के बाद, इंडेक्सेशन कारक 1.5209 के बराबर होता है

• चरण 2 : अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत का आकलन करें

घर की खरीद कीमत ₹45 लाख को 1.5209 के इंडेक्सेशन फैक्टर से गुणा करें, फिर, अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = ₹45 लाख*1.5209 = ₹68.44 लाख

• चरण 3 : अनुक्रमित गृह सुधार व्यय निर्धारित करें

₹5 लाख के गृह सुधार खर्च को 1.52 के इंडेक्सेशन फैक्टर से गुणा करें। इसलिए अनुक्रमित गृह सुधार व्यय = ₹5 लाख*1.5209 = ₹7.6 लाख

• चरण 4 : लॉन्गटर्म कैपिटल गेन की कैलकुलेशन करें